Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano
A Lei publicada no mês de Junho em Diário da República, Lei 43/2017, altera de forma profunda os períodos transitórios de limitação ao valor da renda mensal, bem como a submissão dos contratos de arrendamento mais antigos, celebrados antes da entrada em vigor do RAU (1990), ao NRAU. As novas alterações introduzidas protegem amplamente os inquilinos e os seus direitos, incrementando um regime bastante mais favorável para os mesmos.
De acordo com o artigo 30º do NRAU, a transição para este regime e as atualizações da renda dependem da iniciativa do senhorio. Assim, com o novíssimo NRAU, em contratos celebrados para fim habitacional, caso o arrendatário invoque e comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo supletivo de oito anos, ao invés dos cinco que até então vigoravam. Findo o referido prazo de oito anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo de cinco anos, contrariamente ao de dois anos que até então vigorava.
Especial atenção recebem também os mais idosos, bem como as pessoas portadoras de deficiência, porquanto relativamente aos contratos em que o arrendatário tenha 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e, adicionalmente, haja invocado e comprovado que o Rendimento Anual Bruto Corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais, o valor da renda vigora por um período de dez anos, contrariamente aos cinco anteriormente definidos.
Ora as referidas alterações são altamente benéficas para os arrendatários, porquanto os mesmos estão, nos casos supra descritos, amplamente beneficiados, dado que existe uma prorrogação do período de “congelamento” das rendas. De certa forma, e tendo em consideração que se tratam de dois casos sui generis, derivados ou de baixos rendimentos ou de pessoas com avançada idade ou deficiência, justifica-se a presente iniciativa, por forma a beneficiar grupos de “risco” social, em que se comprovam situações de potencial carência, indivíduos que não detêm fundo de maneio para fazer frente a atualizações de renda por parte dos senhorios. Não se trata portanto de uma alteração arbitrária, simplesmente com vista a boicotar as atualizações de renda, mas sim de uma alteração pensada, que para se efetivar terá de ser devidamente comprovada pelos beneficiários, não bastando meras presunções.
Já nos contratos para fins não habitacionais, como seja, no âmbito do processo de atualização extraordinária da renda e transição para o NRAU, o arrendatário que invoque e comprove alguma das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial prevista no artigo 51º, nº4 (como por exemplo, funcionar no locado uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal), o contrato só fica submetido àquele regime, mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos, ao invés dos, até aqui, cinco. Durante o referido período de 10 anos, a renda fica também limitada ao máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do CIMI. Findo o mencionado período, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos, ao invés dos, até aqui, três anos.
Esta alteração é vocacionada para determinados arrendatários, que, nos termos do artigo 51º, nº4 do referido diploma, se encontram numa posição também ela especial, de certa forma mais limitados ao nível da angariação de capital, sendo expectável que não detenham volume de negócios ou liquidez financeira suficientes para encarar atualizações, existindo essa mesma sensibilidade por parte do legislador, que equaciona que uma atualização da renda nos referidos termos, poderia ser impossível de gerir pelos inquilinos, limitando a mesma conforme as próprias características do locado.
Outra modificação, desta feita no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, no entanto com grande interesse para a temática abordada, que terá relevância frisar e que tem ganho destaque nos últimos anos, é concernente aos despejos de inquilinos alegando motivo de obras. Para evitar abusos, a nova lei vem aumentar a indemnização que o senhorio tem de disponibilizar ao inquilino, de um ano de rendas para dois anos. Mas a alteração com mais significância é o facto do senhorio só poder proceder ao despejo, se for efetuar obras consideradas profundas, ou seja, que custem 25% do valor patrimonial do imóvel.
As presentes medidas visam dificultar o despejo fundamentado em obras, já que até agora, bastava um senhorio alegar que ia realizar obras profundas no prédio para poder dar ordem de saída aos inquilinos, tudo mediante uma indemnização equivalente a um ano de renda, não existindo qualquer fiscalização sobre a veracidade da situação. A presente modificação visa contornar esta falha, tornando mais difícil o despejo nesses termos e aumentando consequentemente o valor indemnizatório a cargo do senhorio, precisamente com o intuito de limitar despejos abusivos e infundados, por forma a que esta fundamentação não fosse encarada, como em muitos casos já o era, como uma válvula de escape supletiva.
Por fim, a Lei 47/2017, inseriu alterações de relevo no próprio Código Civil. Nomeadamente ao nível do artigo 1083º, com o aumento de dois, para três meses de mora no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do arrendatário, como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, o que vem penalizar os senhorios, já que terão de suportar o incumprimento por mais um mês. O prazo supletivo de arrendamento, fixado no artigo 1094º, foi também alterado para cinco anos (antes dois anos), em caso de silêncio das partes a esse respeito.
No Comments